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    2018-07-06 15:37 澳洲房产网




    在中国,包租公与包租婆总给人一种带有地主的意思,是一个自由富有且无所事事和无忧无虑的人,只要有一栋楼房或一套房,就能很容易的当包租公或包租婆,但是你知道在澳洲当包租公或包租婆需要面临多少问题吗?澳洲房产网现在带你来大致了解一下这其中的“奥秘”

    首先在房子出租之前,业主会和自己选定的租赁管理公司签署一份租赁管理授权书。这份授权书中包含的内容一般包含的内容有三大类,收费标准,业主信息以及要求租赁管理公司处理哪些账单以及购买哪些保险。下面是关于收费标准的一些介绍:

    1. 中介费,一般英文是letting fee或者leasing fee,各家写法不完全一样,这个常规是1.5周租金+GST,不同的租赁管理会有些许差异。这个在同一个租约以内,是一次性的。租客搬走,重新找租客,会再次发生。若租客的租约一签两年,甚至三年,那么业主第二年第三年可以不用交这个费用了。(附:GST的消费税,比例是支付金额的10%,例如花100澳币,实际支付100+GST=110澳币)
    2. 续约费,一般英文是lease renewal fee,这个是指同一个租客,在其租约结束之后,想继续住在这里,续签租约,租赁管理公司收取的费用。这个会比中介费低,各家收费标准也会有些许差异,一周租金+GST的,1.25周+GST的都有可能。
    3. 广告费,advertising fee或者marketing fee,这个是帮业主做广告找租客的开支。每家标准也会不同,250+GST或者300+GST都是常规的。
    4. 租赁管理费,英文一般会写management fee或者agency fee之类。这个是帮业主管理房子收取的服务费,一般都是按照租金的一定比例来的,比如租金的6%+GST。
    5. 账单费,statement fee,也有公司会写administration fee。这是每个月给业主出对账单收的服务费。价格不一样,通常都是小几澳币加上GST。
    6. 年度账单费,租赁管理公司在每年的7月1日会汇总一年的总收入和开支发给业主,这个账单费会比每个月支付的高一些,通常是小几十澳币+GST。


    只有了解了以上几点收费标准后,你才会知道租金账单是如何得来的。

    关于业主信息相信这个不用讲你都懂,大致讲的是介绍业主的一些基本个人情况 。在授权处理哪些账单以及购买哪些保险这方面,我们的建议是授权他们处理所有的账单以减少业主的麻烦并且也有利于对账,公寓都要买房东保险(landlord insurance),别墅还要多买一个建筑保险(building insurance)。有一个烟雾报警器(Smoke Alarms)的维护每年99澳币,这个是澳大利亚强制的,没有买或者不买的选择权。
    当然还会有一些可能发生的收费,但是很少会碰到,这里不多介绍。
     
     
    在房子出租以后,需要和租赁管理公司确认几个要素:
     
    1. 这个租约的租期是多久(常规都是一年)
    2. 租金是多少澳币一周
    3. 这套房子的起租日是什么时候
    4. 租客支付房租的日期是几号
    5. 若有包租,需要了解包租的起租日以及租金
    6. 租赁管理公司一般在收到租金之后多久会支付给房东

     
     
    关于无包租和有包租的租赁对账单。
     

    无包租,按市场行情出租

    每家租赁管理公司使用的系统不一样,出来的对账单的格式也是不完全一样的,但是大体都是先写进账,后写开支。
    进账其实就是收取的租金了,其中除了租金的金额以外,会包含这笔租金对应的时间段,以及写着一个数字后面跟着/m,例如 2000.00/m,这个是指每月的租金2000。如果收取的租金正好是整月的,那么进账金额和这个数字会完全相等。但是在第一次的对账单中,进账的金额大多不等于一个月租金,是因为起租日并不是这个月第一天开始的,这笔租金对应的期限,不是一个月。在注释中,paid from是指这笔租金对应的开始时间,paid to是截止时间。
     
    在开支里面,第一次的对账单中,开支会比较多,本文上面已经讲过,会有中介费,广告费,以及房东保险,建筑保险这些一年一次的支出。还有就是每个月会出现的,租赁管理费支出,账单费。其他可能出现的支出有:
    1. 市政费 council rates, 这个每家的写法也会有些许不同,但是council这个单词是必定会出现的。
    2. 排污费 water rates,这个写法也会不完全一样,但是会固定出现water这个单词。
    3. 物业费 body corp或者levy之类的写法都有可能。
    4. 其他可能发生的费用,例如维修过什么东西,或者给租客配了个什么东西。
    以上三种费用,前两个都是季度性的,物业费一般也是季度性,极少数会有半年一交的。租赁管理公司只要替业主用租金代为支付了账单,这个账单也会附在对账单后面,并在在支出的说明里,也会附上这个账单对应的日期,业主在核查对账单的时候,只要看一下金额对不对,有没有重复缴纳就好了。独栋别墅一般没有物业费,个别社区型独栋别墅项目有公共管理区域的,会有。在金额方面,一般市政和排污一年分别在1200和800上下,物业费根据物业的奢华程度不同,房子的面积大小不同,不一样,一年两千到六千都是正常区间。房子面积越大,项目内的公共设施越多,物业费越高。

    有包租

    有包租的情况其实95%都和以上的相同。只是包租需要了解更多的概念。首先,包租是开发商或者代理商给到买家的优惠,是为了免除租金不理想,或者是刚交房空置期的风险。出租的中介费,广告费这些按市场行情出租会有的费用,包租也是会有的。另外,包租是一个承诺下限,不封上限的保证,意思就是如果实际出租的租金高于包租的金额,那么给到房东的租金会按照实际的来,若是实际租金低于包租金额,那就是按照包租的来。现实中,并不缺那些实际租金高于包租的例子。
     
    在有包租的情况下,若是包租金额高于实际租金,开发商或者是代理商,一般会把弥补的差额单独打给业主,并不会混合在租赁对账单中。所以,业主要核对数字的话,要知道是否包租的起始日期早于实际出租的时期,若是,应收的租金弥补应包含这段时间的包租租金以及实际出租以后,包租高于实际租金的差额。若是在包租的起始日之前,这个房子就租出去了,那么这第一个月的弥补额,就是包租金额的月平均额减去本月实际租金。在第一次账单以后,就是每个月固定补包租和实际租金的差额就是了。
     
    最后给大家说一下年租金,月租金,周租金和日租金的算法。若是有包租的情况下,一般包租金额是房价的一个固定比例,比如5%,那么年租金就是房价乘以5%,月租金是用这个年租金除以12,周租金是这个年租金除以52,日租金则是除以365. 若是直接按行情出租,在签署租约之前,租客在谈房租的时候,都是以周租金谈的,例如一周450。那么以这个为基数,年租金是周租金乘以52,月租金是用计算出来的年租金除以12得来的,不是周租金乘以4,日租金是用计算出来的年租金除以365得来的

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